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文章作者：朱大鸣

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楼市低迷期最发财的是高利贷商

事实告诉开发商，市场火爆的时候，真正赚钱的还不是开发商，真正赚钱的人正在全身而退，掌握大量流动资金的投资者正准备抄开发商的老巢，因为顶峰过后是萧条，危谷中的开发商正因为前期的市场价格的误导而陷入流动资金的匮乏噩梦之中。

霍伊特的周期理论告诉我们，在萧条期买入最赚钱，但是，往往萧条期是开发商最没有钱的时刻，没有几个开发商能够在市场顶峰的时候，急刹车，而是采取相反的行动，最终导致在顶峰之后的下滑趋势中，缺乏充足的现金流。比如在芝加哥房地产周期中获益最大的通常没有谁是房地产行业里的行家，但他们在房地产危机的谷底，掌握的全是充足的流动资金，并且很好的利用了这个优势。根据霍伊特的周期理论，芝加哥100多年的房地产市场，呈现出18-20年的周期性波动，这个周期后来也被世界其他国家和城市证明。

但是，笔者认为，这个周期应当说是一个从较长时期看待的一个周期，许多小周期通常表现为4-5年，再长一点的是8-10年，再长一点的是18到20年。

实质上，谈到开发商很难在房地产周期中真正的赚到钱，这是世界的通病。我们也出现这种情况，比如2007年那一波上涨的行情中，很多开发商都在市场疯狂的引导下，做出扩大规模，圈地融资的疯狂行动中。先是一些产业资本转移出来的资金，对房地产市场进行投机，市场流动性充足，发出了一个误导的信号，天天有人排队买房而且还是抢购，很多开发商把持不住，继续圈地圈钱，去年的天价地王不断涌现，正是反映这种疯狂的资本逐利大行动，随着政策对于投机的限制，产业资本开始潮水般得退出，市场机能被严重破坏，成交量开始萎缩，前期投资者开始抛售手中的住房，卖盘逐步增加，存量尚未消化，很多实施快进快出战略的房企在短期内迅速生产出更多的增量房，再加上投机性抛压，政策的从紧，流动性萎缩，市场陷入了低迷。

但是，已成骑虎之势大量开工的开发商，现金流很容易出现问题。而那些抛盘的资本，在正常融资受阻的情况下，便开始给饮鸩止渴的开发企业贷款，融资，很多都是高利贷。于是，投机性资本又开始抄了开发商的老穴。目前社会上有大量的地下钱庄，通常半年至一年期的利率为30%--40%，短期出借7天至2个月的其利率高得不可想象，年利率超过100%，对于缺钱的开发商就如吃毒药，一旦陷入进去，借款时间一长必死无疑。高利贷肆意流行，给房地产市场带来极大危害。整个市场面临系统性风险，不是个别开发商面临危机，这个时候，管理层就要警惕，不能让这种危机蔓延下去，防止低谷淹死供货者。

真正的开发商所需要的是稳定的市场，既不能飙涨，也不能山崩式下跌，只有这样，开发企业才能真正的安心造房，增加供给，保持房地产市场的稳定，保持楼市的健康发展，削平危险的低谷，根据国际性货币基金组织的多次统计，房价下跌15%就算是萧条了，而且，住房越是在发达国家，占得比重越大，对于经济的影响也最大。但是股市、房地产、经济增速的周期并不一定必然重合，但有一点是肯定的，房地产周期性下滑或导致经济的恶化，正是看到了这一点，央府才下决心救房地产产业，刺激成交量，而非托房价。

博主声音：周末来到了北京，会见到了好多业内与媒体的朋友，在这个早冬的北京，大家更是抱团取暖，相互勉励，提振信心。武汉大学出版社的年轻责任编辑龙光桂送来我的《走向--后奥运时代的中国经济》样书，一周后将在全国各大书店问世。搜房博客总监杨雪陪我在中国大饭店拜见了著名经济学家孟晓苏先生，我们就当前房地产政策进行了研讨。在亚运村受到了神仙派马跃、杨乐渝、雷约姝等一大帮核心成员的热情接待。

北京电视台《环渤海新视眼栏目》邀请我做了一档谈话节目，与司马南、李文杰等就当前乐居推出的无理由退房促销等问题进行观点交流。我认为，无理由退房不是行业管理部门所提倡的，房地产是资金密集型行业，自由资金一般在30左右，银行的项目开发贷款解决了项目前期的一部分开发费用，整个项目的建设还需要预售回笼款来真正解决。真的到了大多数客户来退房，不要说小房企做不到，大房企也很难做到。所以购房者还是按照自己的需求，以及最近中国对房地产救市政策，审时度势来做出购房判断。

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