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文章作者：单许昌

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王石豪言背后：仅是一片涨声挡不住吗？ 房价上行或下跌论战，并没有随着事实的印证而清晰，还在继续；倒不是那些看跌的人的嘴巴有多犟，除了有些人把愿望当作事实来论证外，还有一个比较客观的原因就是的确局部房价在波动。这也是事实，不过，这里的事实是局部的，非主流的。而主流的情势还是一片涨声挡不住，毕竟全国大部分的地区都在上行，一叶障目是要不得的。 在数据面前，可能让下跌论者很尴尬。上涨论者也要看到，我们不能只注意到房价的趋势，而房价涨跌也只是一种信号，只看到这个价格的趋势是正确的，但我们还要关注下行论的另一面。比如，地产大鳄王石的石破天惊的言论背后的另一层更为深刻的机制变革动态。 这个东西也不是我率先想起来的，我是看了一位博友滕爱的文章的观点引伸一下。他的行文如下，笔者作一下引伸。如果实行，将对房地产市场产生重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险。滕爱的观点是不久取消房屋预售改期房销售为现房销售。王石要求年轻人三四年之后再买房子，我想另外一层意思也在于此。当然，这种观点很荒唐，但事物有时候是从反面或者夸张的形式揭示自己的趋势的。王石或许没有明确这个意思，不过，从他的下意识里，隐隐约约的我们看出这个趋势来。 一.很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。纵观其它各行业哪有这般鱼龙混杂?取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。 房屋预售制度的确在开发商很柔小的背景下具有存在合理性，但是，随着历史的发展，一部分大房企发展壮大了，他们不断渴求现房销售制度。他们的壮大是得益于预售制度，但是随着一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业不断增多，也让他们倍感压力。于是他们或许是推动销售制度变革的业内主导力量，王石先生也许就是其中一位。 二.因为这样能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产业的发展不会由于房地产本身价格的涨跌导致银行危机。开发商的生存模式赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变。此前拿到地就能赚钱的神话将不复存在。 拿到地就能赚钱也是一些企业开始发展的第一笔金，但是随着土地政策的出台，基本堵死了此条道路。银行也面临着推高房价帮凶的指责，由于信贷关口把得不紧，大量的过剩资金如同洪水一般，涌进楼市，成为公认的推手。更重要的是，银行不仅面临着道义上的谴责，也面临着巨大的风险。 三.缓解金融风险积淀，遏制风险放大。开发商在追逐暴利中，将银子装进口袋，把风险留给银行。当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套;银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。 开发商空手套白狼的时代已经过去，把黄金留给自己，把风险留给银行，开发商把银行绑在合计同一根线上，银行为了自保，还有什么话语权么？银行总是沉默，也是根源于这个预售制度。 四.对消费者而言是重大利好：缩短贷款压力，减少期房风险。在预售制下，购房人一般要提前１０到１５个月（长的达到２４个月），白白为开发商融资埋单。通常情况下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程，大吃“免费午餐”。在现行利率标准下，以一套按揭５０万元的期房为例，购房人一年就要支付３万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取”了。 购房者在预购制度下，率先为开发商提供资金，承担风险，而且还要多支付一部分利息，这对消费者来说，是一种不公。随着预售制度缺陷的不断放大，银行、大型开发商和大多数的老百姓都要求取消这种制度，那么，这种制度还会持续多久呢？对于中小开发商来说，这是一场生死考验。1fd9

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