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文章作者：中原地产

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随着北京奥运会的结束，大家关注的焦点都逐渐转回到楼市上，对后奥运时期楼市走势愈发关注，但是楼市调整期却不断的延长，全国各大城市的楼市也呈现了不同程度的变化。北京中原三级市场研究部的专业人士对9月京、津、沪、深、穗五大城市中高档二手商品房价格进行了比较分析，希望对广大的购房者和关注楼市发展的消费者有所指导。

一、五大城市价格走势：2008年9月京、津、沪、穗、深五大城市继续走低

从如下图表中的数据可以看出，2008年9月的京、津、沪、穗、深五大城市的中高档二手楼市价格继续走低。由于不同的城市受到市场调整的影响不同，中高档二手商品房买卖价格下降幅度也各不相同。在如上的五大城市中，中高档二手商品房价格下降最明显的依然是深圳市，其下降幅度达到2.83%。其次是广州市下浮1.3%，津、沪分别下浮0.74%和0.52%，北京市下降幅度最小，为0.24%。总体来看，2008年9月份五大城市的中高档二手商品房买卖价格仍延续8月下跌走势，市场调整期的不断延长使得各城市房价出现不同程度的跌幅。

二、五大城市各自价格走势的原因分析

1、北京

据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2008年9月北京中高档二手商品房成交均价为13868.7元/平方米，二手商品房买卖领先指数为230点，环比2008年8月下浮0.24%。与价格相反，2008年9月北京中高档二手商品房买卖成交量环比8月上涨13.42%。奥运会后的京城楼市呈现“价跌量升”的态势。

1）长期以来的观望情绪并未随着奥运会的结束而有所收敛， 9月份残奥会的召开，全球经济下滑促使消费者的观望情绪仍在延续；而部分业主心里松动，报价较低，促成交易，表现为9月成交价格的下浮。

2）9月中旬残奥会结束后，受限的京城交通管制陆续恢复正常，准购房者开始积极的看房，促带看房量有所回升。而部分报价较低业主的房产也容易成交，促成9月一定的成交量。而由于受奥运影响的8月成交量过低，从而表现为9月成交量的明显上涨。

3）受到全球经济危机的影响，政府通过下调人民币基准贷款利率和存款准备金率的“双降”行动刺激消费。但由于仅是试探性的信号行为，利率下降幅度较小，并未对楼市产生明显的影响，楼市的复苏仍需政策力度的加大和其他针对房产的政策手段配合。

2、上海

2008年9月中原（上海）领先指数为159点，样本成交均价为18294元/平米，环比下跌0.52%；同时二手房成交量也继续大幅萎缩，环比上月减少了20%左右。总体来说，9月上海二手房市场继续呈现量价齐跌的态势。

上海二手房成交自六月开始，已经连续出现了数月的成交量与成交价格双双下调的局面，很明显房地产市场步入了初步的调整阶段，即使在传统的“金九”时分，成交量依旧是大幅下滑；而在九月中旬出台的贷款利率及存款准备金率双双下调的政策，并没有给市场成交带来任何起色，贷款利率的微幅下调很难在目前如此低迷的市场环境下提振市场的人气及信心。

即使在成交量大幅下降、以及开发商大幅降价销售新房的情况下，目前的二手房房东对于价格依旧是不愿意轻易松动，二手房价格仅仅出现了小幅下调；而在房地产市场发展趋势仍旧不明朗的情况下，大部分购房者选择了持币观望，即使是碰到了较心动价格的房源，其出手的意愿仍旧不强烈，市场信心可谓是降至了冰点。

3、天津

2008年9月中原（天津）领先指数为220点，环比下降0.74%，样本楼盘成交均价为8049元/平方米，伴随着价格的小幅下降，成交量方面取得一定的回升。

九月是传统“金九银十”的销售旺季，随着奥运会结束，开发商的降价促销活动，以及房地产市场走势的明朗化，这些都促使了一小部分购买力被释放出来。因此，在本月中，我们看到了成交量有一定程度的上升。但是，这样的交易量仍远低于去年同期水平，市场仍处在僵持气氛中。

另一方面，随着美国金融危机的扩散，国内外整体宏观经济环境的恶化，引发了人们普遍对市场的担忧，房地产市场信心一再降低，成交价格继续下跌。根据中原领先指数显示，天津房地产价格呈现持续下跌趋势，本月指数下跌0.74%，成交均价为8049元/平方米，但与去年同期相比，仍增长11.9%

4、广州

2008年9月中原（广州）领先指数为164点，样本成交均价为8138元/平方米，环比下跌1.3个百分点。广州住宅市场继续观望，而且由于市民普遍预期国庆期间，一手楼盘将大规模促销，等待优先关注一手市场，入市二手市场更加消极。缺乏成交的支撑，二手价格走势再度大幅下行。

中原地产统计，9月各板块收客量几乎普遍下降；收盘量则多数板块增加，少数板块减少；中小户型、中低价位依然是成交的主体，其中9月份的结婚置业较多；在一手大规模降价的背景下，二手成交主要靠“笋盘”支撑。9月份二手住宅的成交面积、成交金额分别有明显的减少。估计全市的二手住宅市场成交量在上月的低水平基础上亦有下调。天河区、越秀区成交量下降幅度较大，其他中心四区则稳中有增；越秀区的成交下降，除买家观望外，早先上市的一新楼盘热卖，也消化了许多需求，尤其是对小北路板块影响大；天河区珠江新城、天河公园板块成交下降最为明显，主因之一是该区域一手楼价下调厉害，二手的竞争力减弱。而且此类高端板块的客户面比较窄，主要与天河北之间互动。

本月成交量继续下跌，市场状况持续恶化。根据统计，样本楼盘中，70%以上样本楼盘价格出现下跌，范围较上月大幅扩大。

5、深圳

2008年9月中原（深圳）领先指数为210.5点，样本成交均价11,766元/平方米，环比跌幅2.83%。根据深圳中原的数据统计显示，本月成交面积较上月有一定幅度的下滑。

9月市场成交再次出现了下滑，市场信心受到了较大打击是主要的原因，9月美国信贷危机集中爆发，国内经济环境也受到影响，同时，环境的变化导致消费者预期的变化，导致购买意愿的持续低迷，9月有相关报道指出，目前的居民购房意愿是十年来的最低值，并不是危言耸听，未来经济形势可能持续走低，将进一步打击市场信心，家庭消费方面，普通民众受到悲观预期的影响，势必会减缩开支，避免大规模消费，这一动作将会进一步压缩目前有限的有效消费人群的数量，造成市场规模的持续缩小。

指数在经历了一段时间的平缓变化后，在本月出现了较大的降幅，就是受到低迷的市场环境的影响，指数达到210.5 的水平，绝对值变化了6.1，是近年来较大的幅度。由于8月价格刚刚出现了一次显著下跌，目前价格面临的压力并不很大。但持续下跌的成交量显示民众对目前二手市场的价格仍不能接受。因此导致了市场容量的持续萎缩。

综上，我们可以看出，由于受到美国金融危机的影响，国内外整体宏观经济环境的恶化，引发了人们普遍对市场的担忧，房地产市场信心一再降低，居民购房意愿持续低迷。此外，9月15日中国人民银行出台的贷款利率及存款准备金率双双下调的政策，并没有给市场成交带来任何起色，贷款利率的微幅下调很也没有增加低迷的市场环境中的房产市场的人气及信心。在多重因素影响下，9月份五大城市价格环比依然下降趋势发展。

10月8日，全球主要央行同步实行降息行动，连手减息以应对空前严重的金融危机，中国人民银行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。虽然此次降息距离上次调息不到一个月时间，而且幅度也较大，但是对于目前处于困境中的中国房地产行业而言，仅通过这两次的“双降”想要实现楼市市场的扭转，其实际意义并不大。北京中原三级市场研究部的专业人士认为，政府在试探性的降息信号之后，仍有继续降息的空间，而同时也应配合降低税费等实质性的利好政策措施来刺激民族支柱的房地产业复苏。

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