所属类别：思想

文章作者：周天勇

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在金融危机面前,许多中国经济学人也对房地产业做了很多建言献策,但大多停留在单向、孤立的领域,使其作为政府经济智囊的作用大打折扣。当然,也有清醒的学者,中共中央党校研究室副主任、北京科技大学博士生导师周天勇教授就是其中一位。

周天勇把土地、城市建设、制造业、居民消费、赋税和就业问题,全面纳入房地产业考量,得出了在某一经济领域,“民主的决策不一定科学”的看法。对他的采访或许值得我们深深思考。■本报记者 北京报道

11月13日下午,位于京城西北的中央党校一间办公室内,周天勇教授接受本报记者的独家专访,就当前房地产业的严峻形势,坦率直言。

中国房地产报:你曾讲过,中国经济增速低于9%就会对就业有较大影响。而房地产直接间接拉动50~60个行业,从这个角度来说,今日房地产业的萎缩对于就业会有怎样的影响？

周天勇:肯定会影响就业。房地产（对）就业（的贡献）一是农业剩余劳动力的转移,二是安置众多加工工业、建筑、装修、家居和建材方面的就业。更多的、稳定的（就业岗位）是一些室内用具的加工工业,这些产业可吸纳大量劳动力就业。如果房屋滞销,这些产业链都要受到影响,对就业影响肯定是最大的。

中国房地产报:目前在深圳、广州等城市,很多房地产企业已开始裁员,农民工大批返乡也在多个城市出现,这是否意味着房地产牵动失业率的波及效应已经开始显现？

周天勇:房地产的影响从产业来看,它是一个关联的。

先是房地产,紧接着就是钢材、水泥、新材料这类的产业。如果再细分,就是装修、建材和家居。再深层次,又会影响到炼钢、煤炭。另外从经济流程来看,首先是影响就业,然后是影响收入,再是影响消费、影响市场……一连串的反应。一个是产业链的影响,一个是经济链条的影响。

中国房地产报:很多人认为明年国际金融形势还会恶化,中国经济也还有很大不确定性,是不是说,房地产最危险的时候还没有到来？

周天勇:我觉得最乐观的估计,是明年下半年复苏。如果不是太乐观,可能这个衰退期有一年半左右。我看标准普尔10月23日对美国未来经济做了四种预测:基准预测是17个月的温和衰退期,乐观预测是不会衰退、明年恢复正常,悲观预测是长达20个月的衰退期,最糟的预测是长达10年的衰退。我个人觉得,至少17个月的温和衰退是最有可能的。

中国房地产报:你觉得从内外经济环境来看,接下来中国房地产企业是否会出现大面积破产倒闭？

周天勇:现在中国房地产问题比较复杂。如果从城市化推进、未来人口向城市转移看,房屋市场需求前景非常大。但问题是,过去两三年房价涨幅过大,许多人买不起。

地方救市实质是为卖地

中国房地产报:那你的意思是,地产企业要避免倒闭,唯有降价？

周天勇:买不起房子是几个原因共同造成的,一是住宅的土地供应偏少,控制太严;二是土地的垄断,卖地的就是政府一个人,买地的却是几百个人,土地必然是垄断价格;三是政府（在房地产方面）的收费过高――前段时间政协调研,据说房价构成中30%来自政府的各项税费。这三条不改,房价降不下来。如果要把去年1.4万亿~1.5万亿元的地价款和税费降下来,你看房价能不能降。说房地产商暴利（不客观）,要是土地供应充足,土地不垄断,房地产商是赚不了暴利。就是因为土地稀缺。

中国房地产报:但是目前要让地方财政与土地出让金分离,是否现实？

周天勇:可以改收交易增值税、房产税啊。

中国房地产报:你认为房产税为什么迟迟不开征？

周天勇:利益相关者本身都有五六套房子,怎么征？

中国房地产报:对于房地产要不要救市的问题一向争论很大,一些地方性的政策也被指为“救房价”而非“救经济”。对于这样的争论,你的观点是？

周天勇:地方政府救市实质上是为了把地卖出去,许多地方的财政收入40%~50%来自于土地出让金。我个人估计,全国去年大约有1.4万亿~1.5万亿元的土地收入,这大概占整个东部城市地方政府财政收入的一半。所以地方政府为什么要救市？房子卖不动了,地产商就不拿地了,地方政府就获得不了卖地收入了。这是最直接的利益关系。地方上所谓的救房地产的“市”,实质上就是救地方财政的“市”,救土地的“市”。

购房信心有待恢复

中国房地产报:那你觉得房地产应该怎么救？

周天勇:要救市无非是要增加需求。救市主要是让老百姓来买房子。就像当年大白菜滞销,政府呼吁市民购买“爱国菜”一样,能发动市民买“爱国房”吗？这不可能。没有什么其他好办法,需求起不来,所有的招数都无效。

中国房地产报:你的意思是,这个需求只能等？政策上不能有所作为？

周天勇:对。就看老百姓的信心了,只能等。除非政府拿出大笔的钱来给购房者补贴,比如20%,但这不太可能,大规模贴息财政根本承受不了。

中国房地产报:缺钱是现在困扰房地产企业最严重的问题,有何对策？

周天勇:这关键看银行怎么做。

中国房地产报:你赞同银行加大对房地产开发的信贷支持吗？

周天勇:现在关键是银行两难:一方面,如果继续给房企贷款,一旦房子卖不掉或降价,贷款还不上,抵押物缩水成负资产的风险非常大;另一方面,如果银行不给贷款,企业死了,银行损失就更大。所以有些银行一直观望,看楼市进展如何。如果继续不景气,最可能的就是继续僵持――银行既不抽回贷款也不新增贷款。

经济政策重在科学而非民主

中国房地产报:国务院10项扩大内需的举措中,第一条就与房地产有关,是否说明房地产问题已经被足够重视？

周天勇:中央的十大措施有关房地产的内容,主要是说到廉租房、棚户区改造,以及一部分中低价位商品房,对一般意义的商品房没有说。

中国房地产报:“积极的财政政策”和“宽松的货币政策”对房地产算不算利好？

周天勇:总的来说,这对房地产业肯定是利好。房地产形势取决于两点:首先从国家金融政策看,存款准备金率是否放宽,存贷款利息和购房首付是否下调。但这只是一个方面。另外一个关键的方面,是老百姓对房地产的需求,老百姓买不买房。买不买房一是要看他们的购买能力,二是看他们对价格的预期。

当然,（宽松的货币政策）还需要有银监会的配套政策,不然央行的政策也可能会被化解和抵消。

所谓“积极的财政政策”,主要就是增值税转型的问题,在哪里抵扣。（与）建筑业（相关的税种）大多是营业税,额度比较高。所以说如果增值税转型明年开始,对加工工业影响更大,但是对房地产业会有怎样影响,我没有具体计算。

另外积极的财政政策,也意味着政府将拿出更多资金来投资农村基础设施建设、安居保障工程,政府会实行适当的贴息。但这些对房地产拉动不是太大,反而对钢筋、水泥等建材价格拉升较大,这很可能会提高房地产的建安成本。

中国房地产报:近年来在针对房地产调控政策的出台过程中,以网络为代表的大众话语权参与广泛,这种所谓的“民意”甚至在一定程度上左右政策的方向和执行力度,甚至造成实际运行中的“沉默的大多数”现象。你认为,当前的房地产政策该如何在网络话语权和行业现实、经济大势之间达成平衡？

周天勇:经济政策是需要研究、有科学性的,但是民主有的时候未必科学。如果说在这个国家轿车普及率只有1%的时候,政府提出来说限行,三天只能行驶一天,那99%的人都会支持。他看起来很民主,但科学吗？当年人民公社化、吃饭不要钱,老百姓都高兴,但没两天就维持不下去了,也是不科学。经济政策一定要按照规律来制定。

民营财富缩水同样伤及民众

中国房地产报:今年的胡润中国百富榜上,地产富豪资产缩水最甚者达70%。国际金融危机以及国内持续的紧缩式调控,已经使中国民营经济出现大幅下滑,民营财富缩水严重,这一现象你怎么看？

周天勇:如果不是基金和上市公司,一个人和几个人的财富缩水,对社会影响不大。关键是（资产缩水后企业）是继续运转起来还是轰然倒下。如果原来100亿元缩水至10亿元还能正常运转,也没啥;关键是绝不能让这100个亿轰然倒下,就像当年的德隆系,这就会对社会产生很大影响。假如这100个亿都是个人净资产,不包括负债,还好;如果其中有大部分银行的资产,那就麻烦了,资产缩水最终肯定是银行受影响最大。如果是上市公司,还会影响到广大的股民。

中国房地产报:民营经济受到的打击,对中国社会结构会不会有影响？

周天勇:这实质就是一个经济周期而已,政府也没有说不再发展民营经济。通过这一次调整,民营经济首当其冲损失惨重,这和我们的体制有关,银行收缩首先是收缩中小企业、非重点企业,抓大放小。所以民营经济在这一体制下必然会这样。

中国房地产报:对于实现此轮房地产业调整过程中的“软着陆”,政策层面你有哪些建议？

周天勇:还是刚才所说的,老百姓买不买房子是关键,另外银行别逼得太紧,就这两条。现在看来,银行逼债的问题会随着宽松货币政策慢慢放开,关键的问题是老百姓需求,什么时候买房子,期盼的价位如何。也很有可能,很多人因为失业、找不到工作,买房子的想法就打消了。

（本文根据采访录音整理,未经周天勇先生本人审阅）

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