所属类别：投资技巧

文章作者：2008-10-06 09:36

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股市已到惨不忍睹的地步，以至于很多人连割肉的机会都没有。不过股市到这个程度又是一个抄底的好机会，于是很多炒股的人便动了杀入抄底的念头。在资金紧张的情况下，卖房自然成了首选，没想到，这也正合了那些炒楼人的意……

■ 楼盘连降仍是无人问津

"股市对楼市的影响太大了，大部分买家一看奥运会后股市还是不升，对楼市也不敢再碰。"一名房地产经纪透露，在这样的市场情况下即使是中介人士也难以鼓励投资者投资，反倒劝说投资者继续观望。也有投资者认为，楼市是一个细化的投资工具，投资对象要具体到某个地段和某个楼盘，无论在"上升市"还是"平衡市"都一样有投资的机会。

近日，记者在中介行看到一套26楼、92平方米的东南向物业，放盘价46万元。该放盘价单价为5000元/平方米左右，比此前7000元/平方米的均价低2000元/平方米左右，总价低20万元左右，但仍无人问津。

一名中介人士透露，他从这个楼盘周边的同行打听到，近一个月几乎没有买卖成交，反倒是租赁增加了，大多数总价70万元以上的物业掉价10万元左右还是难以成交。

记者了解这套房子位处市中心地带，消费交通方便，价格却禁不住下跌，附近部分楼价内部甚至已经降低至4000多元/平方米。

"楼市受股市影响太大了"，以投资楼市为主要谋生手段的蒋立华认为，股市波动大除了套住许多资金外，对投资者心态影响也十分巨大，很多投资者认为奥运会过后股票市场继续下跌，楼市也必然跟随下跌，一旦在此时购房，亏损有可能高于投身股市。而银行加息是另一个买房压力。

对于这些投资者来说，7000元/平方米的物业实在太贵了，他们宁可买下三环附近2000元/平方米左右的物业进行长线投资。自住型买家在此时更有可能"下手"。不过与楼市上升时只要业主不反价、买家就入货的情形不同，自住型买家普遍在已降价的放盘价上再砍价3万~5万元后才肯成交。

■ 投资者目前不适宜入市

虽然蒋立华认为在该市场情况下不适宜建议投资者入市，但股市行情不景气却为部分投资者带来新的机遇。有的投资者把主意打到炒股的业主身上，身陷股市中、需要资金解冻的业主低价放盘时，这些精明的投资者便"乘虚而入"了。据了解，虽然这种业主不是市场主流，但有的中介行每个月可接到一两单这样的生意。

■ 投资城市中轴线最值

车位投资也是部分富有经验的投资者的新目标。投资难度增加、利润减少的小区车位已经少受青睐，大型商场或配套设施的车位反倒成为这些消息灵通的投资者的选择。

"楼市是细致的投资工具，无论什么市场环境下都有投资机会"，一名已投资多套物业的投资者表示，楼市与股市不同，股市大市不佳时，谁都没得做，但楼市不佳时，还有机会。他认为，投资者最重要的是对楼市有清晰的了解，要具体到某个地段、某个楼盘、某个楼层、某个朝向地分析物业，而且要结合自己的经济实力、实际需求、承受能力进行投资。

该投资者认为，投资房地产一定要选择核心市区，特别是仅剩下商业用地的中心地段。如城市中轴线两侧就有地理位置最佳的物业，当楼市下滑、业主降价时，只要不超出自己承受能力就可考虑投入。

■ 楼市回暖要看股市脸色

股市太不给奥运"面子"了，不仅没迎来万众期盼的"奥运行情"，反而再度大幅下挫，跌破2200点，退到2006年下半年的水平，亿万股民被套，凄凄惨惨戚戚。另外还有一拨难受的人：去年以来买过房的和眼下准备买房的人。

去年高位入市的人难以接受房价下跌，心理正承受巨大压力的是房子已沦为负资产的部分业主。而有购房计划的人目前一样忐忑不安，因为不知房价是会继续下跌，还是盘整后仍像前几年那样重新进入上涨通道。

决定楼市走向的因素很多，如宏观经济周期、房价泡沫程度、城市化进程、货币政策等，但也有些指标可以从侧面预示楼市发展趋势，股指就有这种神奇的功能。在一些国家和地区，股市和楼市的走向非常一致，而且股市稍稍走在楼市前面，在一定程度上可以预示楼市走向。

我国台湾的股指从1987年的1000点飙升到1990年2月的12682点，其后崩盘，到1990年年底狂跌至2700点，而台北房价由1990年二季度的每坪28.79万台币（一坪=3.30378平方米），降至第四季度的每坪27.21万台币，仅下跌了5.5%。直到1991年，房地产泡沫才正式破灭，然而房价并未出现暴跌，而是持续几年的阴跌。

日本的情况类似。日经指数从1985年的12000点上涨到1989年底的39000点，然后暴跌到1990年底的20000点；而地价的下跌则姗姗来迟，以1991-1992年的跌幅最大，1992年3月与1991年3月相比，跌幅达20%以上，其后步入长期阴跌；到2002年，日本六大城市的土地价格下跌了约80%，与日本股票市场的跌幅相近。

其共同的规律在于：房价上涨与股市上涨几乎是同步进行的，但在股市回落时，房价回落的时间较股市递延，且房价调整的幅度小于股市，显示出房市稳定度优于股市。股票和房地产同属资本品，但前者的投资投机特征较后者更为鲜明，因此对于市场的敏感度更高，当心理预期发生改变时，先是股票投资者纷纷夺路而逃，接着楼市投资者陆续撤离。

内地房地产市场从去年第四季度开始调整，业内绝大部分人都认为调控政策是主因，很多人都忽视了同期股市的变化。2007年10月16日，股市达到阶段性顶峰，上证指数从6124点开始下跌，今年4月首次跌穿3000点大关，至今已低至2200点左右，累计大跌逾60%，这跟日本、中国台湾当年的股价崩盘情况非常相似。而楼市调整稍晚于股市，今年上半年一二线城市成交量大幅萎缩，但房价依然小幅增长，但按目前市场态势，下半年将出现整体性小幅下跌。

实际上，除了股市指标领先于楼市指标外，股市对于楼市具有明显的单向作用力。在股价高涨期，"财富效应"显现，股民的虚拟资产快速膨胀，让其觉得成了"有钱人"，刺激包括车市和楼市在内的消费行为；在股价下跌期，"财富效应"消失，投资者虚拟产品缩水甚至被套，让其觉得重归"穷人阵营"，花起钱来变得缩手缩脚，像房产这样的大额商品，更不敢染指。

我们常说中国住房市场的刚性需求有多旺盛，在工业化、城市化快速推进的情况下，这是实情，但如果投资、投机者都不玩房产了，那么楼市也不可能很快闹腾起来。从某种程度上分析，想要知道房地产市场何时回暖，不妨密切关注股市走向。

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